Les crédits subprime et la crise de l'immobilier aux USA

J'entends un peu partout l'expression "crise des subprimes" dans les medias radio (sûrement télévisé également) mais à aucun moment je n'ai entendu d'explication satisfaisante. Bien sûr, j'ai compris qu'il s'agit d'une crise de l'immobilier aux USA et que les crédits contractés par certains américains ont conduits à la banqueroute d'organismes financiers. Mais comment tout cela s'est-il goupillé ?

Qu'est-ce qu'un crédit subprime ?

S'il n'y a pas de définition unique d'un crédit subprime, l'AMF considère qu'il s'agit d'un "crédit hypothécaire consenti à des emprunteurs présentant un niveau de risque supérieur à celui de l'emprunteur traditionnel, soit du fait d'une incapacité à gérer leurs finances personnelles, soit parce que leur capacité de remboursement a été compromise par des évènements adverses." (Revue Mensuelle de l'Autorité des Marchés Financiers, n°44, Février 2008).

Environ 80% des crédits subprime sont à taux variable : ce sont les crédits ARM (Adjustable-Rate Mortgage), sur 30 ans, consentis à taux fixe pour la première année («1/29») ou pour les deux premières années («2/28»). Le taux fixe initial est souvent plus bas que la moyenne du marché : un trompe-l'œil finalement efficace, explicitement nommé Teaser rate, ou plus subtilement Initial Rate Discount. Le reste du prêt est un taux variable de type Libor US 6 mois, avec une marge pour la banque.

Si plusieurs critères formels permettent de définir un crédit comme étant subprime existent (Loan to Value, ratio dette / revenu), le score FICO (Fair Isaac Corporation) semble tenir la corde pour définir la catégorie du crédit. Le score FICO est une échelle calculée à partir de l'historique de crédit de l'emprunteur – ce qui incite au passage les banques à conserver l'historique de toutes les opérations bancaires des clients. Si le score de l'emprunteur est inférieur à 620, sur une échelle de 300 à 850, alors son crédit hypothécaire est qualifié de subprime.

Les crédits subprime et les autres…

Au Etats-Unis, il n'existe pas que les crédits subprime. Deux autres types de prêts sont considérés non-conformes parce qu'ils ne bénéficient pas de garantie de la part des agences gouvernementales :

• les prêts Alt-A, dont le niveau de risque est légèrement inférieur aux crédits subprime,
• les prêts Jumbo qui permettent des emprunts d'un montant élevé.

Ces trois types de crédits (subprime, Alt-A, Jumbo) ont été accordés généreusement dans un contexte de fort dynamisme de l'immobilier aux Etats-Unis. Pendant une bonne décennie, les prix de l'immobilier ont progressé entraînant avec eux l'augmentation des crédits des ménages (13 % de croissance par an entre 2000 et 2006). Parmi ces crédits, le type subprime a littéralement explosé, composant 12 % du total des crédits immobiliers des ménages à la fin de l'année 2006.

La folie des banquiers ?

On peut se demander ce qui pousse les banquiers à accorder des crédits aussi risqués, sur des sommes aussi importantes (un achat immobilier !) : les banquiers sont-ils tombés sur la tête pour accepter cela ? Non, bien sûr. Rien n'est simple quand on commence à mettre le nez dans les histoires financières. La complexité du secteur rebute certainement le commun des mortels, ce qui permet à ceux qui connaissent parfaitement les rouages du système de s'en mettre plein les poches (cf. affaire Wendel en France).

Aussi, les banquiers bénéficiaient de la possibilité de titriser les créances nouvelles au moyens des RMBS (Residential Mortgage Backed Securities) : les établissements à l'origine du prêts pouvaient alors mieux gérer le risque de crédit et de se séparer des risques de non remboursement liés aux prêts de mauvaise qualité, si nécessaire. Cette possibilité a été facilitée par le recul des taux de défaut sur les crédits subprime et par le développement conséquent du marché secondaire des prêts immobiliers…

En gros, il y avait une astuce, mais elle n'a fonctionné qu'un temps…

La crise de l'immobilier aux USA et les crédits subprime

Puis vint le temps où le marché de l'immobilier a commencé à ralentir, pendant l'année 2006. C'était le début de la baisse des prix sur l'immobilier résidentiel. On dit que la politique monétaire entreprise depuis 2004 n'y serait pas complètement étrangère. Néanmoins, la combinaison de ces deux évènements a entraîné une augmentation des retards de paiement et une hausse du taux de saisie sur les crédits subprime.

Ces crédits étant à majorité à taux variable, la hausse des taux ne s'est pas faite attendre : appelée le reset, elle a évidemment alourdi les dettes des emprunteurs. Cette réévaluation des taux à la hausse s'est en plus effectuée au moment où les taux directeurs étaient en pleine progression (1% en 2004 à 5 % en 2006).

Devant la hausse de leurs échéances, les emprunteurs n'ont plus pu rembourser. Conséquence inévitable, la faillite de plusieurs organismes de prêts spécialisés dans les crédits subprime :

• New Century Financial Corporation (mars 2007),
• Home Mortgage Investment Corporation (août 2007).

L'administration américaine intervient

Devant la crise sans précédent qui est déjà amorcée, l'administration Bush lance une série de mesure destinée à contenir le désastre financier, notamment avec la House Tax Relief Bill :

• Pour les 7 prochaines années, déduction du revenu des primes d'assurance versées dans le cadre des emprunts immobiliers,
• Remise partielle ou totale des dettes consenties lors des renégociations,
• Gel des taux d'intérêt sur certains prêts consentis entre début 2005 et été 2006.

 Ah, le libéralisme ! Nous verrons bien ce que ces pseudo-mesures peuvent faire…